Principio: garanzia dei diritti acquisiti

In ambito edile per garanzia dei diritti acquisiti si intende il fatto che nuove norme e prescrizioni non sono rilevanti per edifici e impianti conformi al diritto previgente. Di principio queste costruzioni «secondo il diritto anteriore» possono essere conservate così come sono anche se non soddisfa-no le norme e prescrizioni vigenti. Come ogni altro bene immobile, vanno sottoposte a manuten-zione, ma possono continuare ad essere utilizzate secondo la destinazione originaria.

Il diritto edilizio cantonale può andare oltre questo principio che scaturisce dalla giurisprudenza federale. In alcuni Cantoni, ad esempio in quello di Berna, la garanzia dei diritti acquisiti include la facoltà di sottoporre a manutenzione, ristrutturare, trasformare o ampliare costruzioni esistenti, purché tali lavori non accentuino la non conformità alle nuove prescrizioni.

Eccezione: obbligo di ammodernare

In casi eccezionali, dal diritto edilizio cantonale o comunale può derivare un obbligo di modificare o ammodernare costruzioni esistenti. In generale tale obbligo riguarda costruzioni che presentano un rischio in termini di sicurezza (ad es. elementi che minacciano di cadere sulla strada). In questi casi le autorità competenti (ad es. la polizia delle costruzioni) hanno facoltà di disporre delle misure.

Nello specifico occorre chiarire in dettaglio la situazione giuridica nel Cantone o nel Comune inte-ressato. Solo un'attenta analisi permette infatti di determinare se è applicabile la garanzia dei diritti acquisiti o l'obbligo di ammodernamento.

Ammodernamento volontario di edifici e impianti

Secondo l'art. 58 del Codice delle obbligazioni, il proprietario di un'opera (ad es. di un edificio) risponde civilmente dei danni dovuti a vizio di costruzione o difetto di manutenzione. Da questo articolo la giurisprudenza del Tribunale federale desume tra l'altro che il proprietario non può sem-plicemente far valere l'argomento secondo cui a suo tempo il bene è stato costruito secondo le regole dell'arte edilizia e che pertanto è privo di difetti anche a distanza di anni. Per evitare di dover risarcire i danni di un infortunio, il proprietario deve tenere conto dell'evoluzione tecnica e, se del caso, adeguare il proprio stabile agli standard di sicurezza più recenti. Tanto più i miglioramenti sono semplici e convenienti, quanto più sono ragionevolmente esigibili e quanto più severo sarà il giudice nel valutare un'eventuale manchevolezza.

Si raccomanda di verificare la sicurezza di un edificio in caso di modifiche rilevanti. Queste posso-no consistere in interventi strutturali (ad es. ristrutturazione totale, ampliamento, trasformazione), operazioni di riorganizzazione o cambiamenti di destinazione. In ogni caso se si individua un peri-colo manifesto è imperativo intervenire.

Giurisprudenza

Qui di seguito sono riportate alcune sentenze sull'argomento, riassunte e analizzate dal servizio giuridico dell'UPI in un'ottica di prevenzione. La versione originale è disponibile sul sito del Tribu-nale federale (www.bger.ch) o del tribunale cantonale competente.

  • Caduta mortale di un bambino nelle scale di una scuola dell'infanzia ubicata in un palazzo centena-rio (decisione del Tribunale cantonale di San Gallo dell'11.6.2007/BZ.2006.100)
  • Caduta dell'ospite di un albergo da una finestra a filo pavimento (sentenza del Tribunale federale del 9.4.2014 / N. processo 4A_521/2013)
  • Infortunio mortale in una scuola per un allievo che scivolava all'indietro su un corrimano; questa sentenza tratta il tema in un'ottica penale (sentenza del Tribunale federale del 16.8.2004 / N. pro-cesso 1P.305/2004)
  • Caduta di un inquilino dal balcone del proprio appartamento, con esito fatale (sentenza del Tribuna-le federale del 3.10.2012 / N. processo 4A_382/2012)

Conclusione

In generale per le costruzioni esistenti si applica la garanzia dei diritti acquisiti. In alcuni casi ecce-zionali esistono prescrizioni di legge che sanciscono direttamente l'obbligo di adeguare una costru-zione allo stato della tecnica.
Dall'art. 58 del Codice delle obbligazioni sulla responsabilità del proprietario scaturisce implicita-mente che quest'ultimo non può far valere l'argomento secondo cui a suo tempo il bene è stato costruito secondo le regole dell'arte edilizia e che pertanto sia privo di difetti anche a distanza di anni. A seconda delle circostanze del caso concreto, il proprietario rischia in particolare di dover risarcire i danni di un infortunio causato da vizi o difetti del proprio edificio.
Chiedendo periodicamente a uno specialista di controllare e migliorare la sicurezza, il proprietario tutela il proprio stabile, ne preserva il valore, contribuisce alla prevenzione degli infortuni e riduce il rischio di essere chiamato a rispondere civilmente.

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