Garantie des droits acquis comme principe

La garantie des droits acquis signifie que les constructions et installations réalisées en leur temps dans le respect de la législation sont protégées en leur état d'origine, même si elles ne sont plus conformes au droit actuellement en vigueur. Ces ouvrages peuvent rester dans leur état d'origine, être entretenus pour être maintenus dans cet état et continuer à être utilisés comme jusqu'à présent, même s'ils ne respectent pas les prescriptions et normes actuelles; on parle alors de constructions érigées selon l'ancien droit.

La législation cantonale en matière de constructions va parfois plus loin que les principes ci-dessus tirés de la jurisprudence du Tribunal fédéral. Dans certains cantons (p. ex. Berne), la garantie des droits acquis comprend aussi le droit d'entretenir, rénover, transformer ou agrandir des constructions et installations existantes, pour autant que ces travaux n'accentuent pas la non-conformité de ces ouvrages aux nouvelles prescriptions.

Exception: remise en état conforme au droit

La législation cantonale ou communale peut imposer une obligation de remise en conformité de constructions existantes. Une telle obligation concerne généralement des constructions qui présentent un risque pour la sécurité (p. ex. éléments de construction qui menacent de tomber sur la route). Dans ce genre de situations, les autorités compétentes (p. ex. police des constructions) sont habilitées à ordonner des mesures.

La situation juridique doit être clarifiée en détail au cas par cas dans le canton et la commune concernés. C'est seulement ainsi qu'on peut déterminer si c'est la garantie des droits acquis ou la remise en état qui s'applique.

Remise en état facultative de constructions et installations existantes

Conformément à l'art. 58 du code des obligations (CO), la responsabilité civile du propriétaire d'un bâtiment ou de tout autre ouvrage est engagée lors d'un dommage causé par des vices de construction ou par le défaut d'entretien. La jurisprudence du Tribunal fédéral en déduit notamment que le propriétaire d'un ouvrage ne peut pas simplement invoquer que son ouvrage a été réalisé selon les règles de l'art de construire en son temps et qu'il est ainsi encore exempt de défauts après des années. Aussi le propriétaire doit-il tenir compte de l'évolution de la technique et, le cas échéant, adapter son bâtiment aux mesures de sécurité les plus récentes, s'il ne veut pas s'exposer à des prétentions en dommages et intérêts suite à un accident. Si les améliorations sont simples et bon marché, elles sont d'autant plus raisonnablement exigibles. Le juge sera donc plus sévère en évaluant la non-conformité.

Il est recommandé de vérifier les mesures de sécurité dans le bâtiment lorsque des modifications importantes sont entreprises. Il peut s'agir de mesures de construction (p. ex. assainissement complet, agrandissement), de nouveautés organisationnelles ou d'un changement d'affectation. Il est aussi nécessaire d'agir lorsqu'un danger manifeste est identifié.

Jurisprudence

Vous trouverez ci-dessous quelques décisions de justice sur le sujet. Le service juridique du bpa a résumé ces arrêts et les a analysés dans une optique de prévention. Vous pouvez également consulter le texte original de toutes ces décisions sur le site Internet du Tribunal fédéral (www.bger.ch) ou du tribunal cantonal compétent.

  • Chute mortelle d'un enfant fréquentant un jardin d'enfants dans la cage d'escalier de ce dernier situé dans une maison centenaire (arrêt du Tribunal cantonal de St-Gall du 11 juin 2017/BZ.2006.100)
  • Chute de l'occupant d'une chambre d'hôtel depuis une fenêtre allant jusqu'au sol (arrêt du Tribunal fédéral du 9 avril 2014/4A_521/2013)
  • Chute mortelle d'un élève dans un établissement scolaire alors qu'il glissait à reculons sur une main courante; cet arrêt met en lumière la thématique au niveau pénal (arrêt du Tribunal fédéral du 16 août 2004/1P.305/2004)
  • Chute mortelle d'un locataire depuis son balcon (arrêt du Tribunal fédéral du 3 octobre 2012/4A_382/2012)

En bref

  • En règle générale, les constructions existantes bénéficient d'une garantie des droits acquis. Les prescriptions légales qui imposent directement une adaptation à l'état de la technique constituent une exception.
  • Indirectement, il découle de la responsabilité du propriétaire de l'ouvrage selon l'art. 58 CO que le propriétaire ne peut pas simplement invoquer que son ouvrage a été réalisé selon les règles de l'art de construire en son temps et qu'il est ainsi encore exempt de défauts aujourd'hui. Selon les circonstances du cas d'espèce, le propriétaire s'expose à des prétentions en dommages et intérêts suite à un accident survenu en raison de son ouvrage défectueux.
  • En faisant régulièrement inspecter et améliorer la sécurité d'une construction par un spécialiste, le propriétaire contribue à la sécurité, à la conservation de la valeur et, ainsi, à la prévention des accidents, tout en réduisant le risque d'être tenu responsable.
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